Atraso na entrega do imóvel: como contar os 180 dias
A tolerância pode ser válida, mas ela precisa estar escrita com clareza e não autoriza atraso sem limite.
A lei admite tolerância de até 180 dias corridos quando pactuada de forma clara e destacada. Depois da data contratual acrescida da tolerância válida, a mora pode abrir caminhos diferentes conforme o comprador queira rescindir ou manter o contrato.
A data chegou, a obra não terminou e a construtora respondeu que ainda está “dentro dos 180 dias”. Essa frase pode estar correta — ou pode estar usando a tolerância como desculpa para um atraso que já produz consequências.
Os 180 dias não substituem a data prometida. São uma prorrogação contratual, sujeita a requisitos.
O primeiro cálculo
Localize no contrato a data certa para a entrega e a cláusula de tolerância. A Lei 4.591/1964 admite prazo de até 180 dias corridos, desde que a cláusula esteja pactuada de forma clara e destacada.
Se o contrato prevê 180 dias, a contagem normalmente começa depois da data original. Se prevê prazo menor, não se presume automaticamente o máximo legal. E expressões vagas, que vinculam a entrega a evento indefinido, merecem atenção.
O Superior Tribunal de Justiça também reconhece a validade da cláusula com prazo determinado e razoável, limitado a 180 dias.
Habite-se, chaves e entrega não são sempre a mesma coisa
A emissão do habite-se pode ser relevante, mas o contrato precisa ser lido para identificar qual evento caracteriza a entrega. Um documento administrativo não resolve sozinho situações em que a unidade continua inacessível, sem condições de uso ou dependendo de providências da própria incorporadora.
Por outro lado, atraso de financiamento causado pelo comprador, falta de documentos ou outro fato a ele imputável pode alterar a análise.
O que acontece depois da tolerância
Ultrapassado o prazo sem culpa do comprador, o artigo 43-A da Lei 4.591/1964 apresenta dois caminhos principais.
O adquirente pode buscar a resolução do contrato, com devolução integral do que pagou e a multa prevista, em até 60 dias da resolução, conforme os requisitos legais. Se preferir manter o contrato, a lei prevê indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias, quando não houver resolução.
Essas consequências não devem ser somadas de modo automático. O contrato, o pedido escolhido e os fatos precisam ser compatibilizados.
Dano moral não nasce de qualquer atraso
O STJ afirma que o simples inadimplemento contratual não gera, por si só, indenização por dano moral. Circunstâncias excepcionais precisam ser demonstradas.
Também existem discussões sobre aluguel, cláusula penal, correção do saldo devedor e despesas mantidas durante a mora. Elas não têm resposta única sem datas, documentos e prova do prejuízo.
A linha do tempo que resolve a confusão
Antes de aceitar uma nova previsão ou assinar aditivo, coloque em uma página:
- data de entrega escrita no contrato;
- número de dias de tolerância contratados;
- data final já com a tolerância;
- data do habite-se, se houver;
- data de convocação e de efetiva disponibilização das chaves;
- pagamentos e despesas feitos depois do prazo;
- comunicações da construtora sobre o atraso.
Essa linha do tempo permite separar atraso real, tolerância válida e justificativas que não estão no contrato.
Perguntas frequentes
A construtora sempre tem mais 180 dias?
Não como regra automática. A tolerância deve estar prevista de forma clara; se o contrato fixou prazo menor, não se presume o máximo.
Depois da tolerância posso rescindir?
Sem culpa do comprador, a lei prevê a possibilidade de resolução e também disciplina a hipótese de manutenção do contrato. A escolha e os valores dependem do caso.
Todo atraso gera dano moral?
Não. O STJ entende que o simples descumprimento contratual, isoladamente, não basta; é preciso demonstrar circunstâncias excepcionais.
Conteúdo relacionado
A página de rescisão imobiliária reúne informações sobre documentos, prazos e contrato.
Página sobre rescisão imobiliáriaLeia também
- Retenção de 25% ou 50% no distrato o percentual não é a conta inteira
- Análise de rescisão imobiliária datas, contrato e proposta