Artigo · distrato imobiliário

Distrato de imóvel: a construtora pode reter 25% ou 50%?

O percentual não é escolhido livremente: contrato, patrimônio de afetação, motivo da rescisão e despesas previstas em lei mudam a conta.

Ana Carolina Moraes · publicado em 30/08/2026 · leitura de 5 min

Resposta curta

Na resolução atribuída ao comprador, a pena pode chegar a 25% do pago; em incorporação submetida ao patrimônio de afetação, pode chegar a 50%. Isso não torna qualquer cálculo válido: causa da saída, contrato, base das deduções e prazo de restituição precisam ser conferidos.

Quem pede o distrato costuma receber uma proposta com uma porcentagem destacada e uma conta difícil de conferir. A dúvida vira apenas “25% ou 50%?”, mas essa é só uma parte da análise.

Os limites de 25% e 50% não se aplicam da mesma forma a todo contrato nem a toda rescisão.

Quando aparecem os 25%

A Lei 4.591/1964, alterada pela Lei do Distrato, permite, na resolução por fato imputado ao comprador, a dedução de pena convencional de até 25% da quantia paga, além de outros itens legalmente previstos, conforme o caso.

“Até 25%” não significa que toda retenção nesse teto esteja automaticamente correta. É preciso verificar o texto do contrato, a data da contratação, a base de cálculo e quais outras deduções foram acumuladas.

E quando pode chegar a 50%

Nos empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, a lei admite que a pena convencional seja estabelecida em até 50% da quantia paga. Esse regime separa o patrimônio da incorporação do patrimônio geral da incorporadora e tem regras próprias.

O contrato e o memorial da incorporação ajudam a confirmar se o empreendimento está efetivamente submetido a esse regime. O simples uso da expressão “patrimônio de afetação” em uma resposta comercial não encerra a conferência.

O motivo da saída muda tudo

Os percentuais acima tratam da resolução atribuída ao adquirente. Se a causa é atraso da obra além do prazo contratual e da tolerância válida, a própria lei prevê outro tratamento: o comprador pode buscar a resolução com devolução integral dos valores pagos e a multa contratual, observados os requisitos do caso.

Também devem ser separados cenários como financiamento negado, vício de informação, promessa comercial não incorporada ao contrato, compra fora do estabelecimento e acordo voluntário. Chamar tudo de “desistência” pode esconder a verdadeira causa da rescisão.

A porcentagem não é a conta inteira

Além da pena convencional, a lei menciona corretagem, impostos, condomínio e fruição do imóvel, entre outros itens, quando cabíveis. Ao mesmo tempo, uma dedução duplicada, sem prova ou incompatível com o caso pode ser questionada.

Para conferir uma proposta, é útil montar uma tabela simples:

total efetivamente pago;
atualização prevista no contrato;
cada dedução, com valor e fundamento;
regime do empreendimento;
prazo informado para restituição;
valor líquido que será devolvido.

Sem essa abertura, uma porcentagem aparentemente regular pode produzir um resultado errado.

O prazo de devolução também varia

A existência de patrimônio de afetação influencia não apenas o teto da multa, mas o momento da restituição. Fora desse regime, a lei prevê pagamento após o prazo de 180 dias contado do desfazimento; no patrimônio de afetação, a restituição segue a regra relacionada ao habite-se, com prazo máximo de 30 dias após esse marco. Há exceções e detalhes que precisam ser lidos no texto legal e no contrato.

Antes de assinar o distrato

Separe o contrato e anexos, comprovantes de todas as parcelas, proposta de distrato, material de venda e documentos do empreendimento. Assinar uma quitação ampla pode tornar a discussão posterior mais difícil.

A análise não serve para prometer uma porcentagem menor. Serve para descobrir qual regra alcança o contrato e se a conta apresentada corresponde a ela.

Perguntas frequentes

A construtora sempre pode reter 25%?

Não automaticamente. O limite se relaciona à resolução imputada ao comprador e a conta depende do contrato, da data, da base de cálculo e das demais deduções.

Quando a multa pode chegar a 50%?

A lei admite esse limite para incorporação submetida ao patrimônio de afetação, observadas as regras do regime e do contrato.

Atraso da obra é desistência do comprador?

Não necessariamente. Se o atraso supera o prazo contratual e a tolerância válida sem culpa do adquirente, a lei prevê tratamento diferente para a resolução.

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